Criptomoedas nas transações imobiliárias em Portugal

O mercado imobiliário português tem testemunhado uma transformação significativa com a introdução das criptomoedas como meio de pagamento. Esta inovação não apenas desafia os métodos tradicionais de transação, mas também levanta questões legais, fiscais e operacionais que merecem ser analisadas.

Primeiras Escrituras com Cripto em Portugal

Em maio de 2022, Portugal marcou um feito histórico ao realizar a primeira escritura pública de um imóvel paga integralmente com criptomoedas, sem conversão para euros na Europa. A transação, intermediada pela imobiliária Zome, envolveu a venda de um apartamento T3 em Braga por 3 bitcoins, equivalentes a cerca de 110 mil euros na altura. Esta transação posicionou Portugal como pioneiro na Europa neste tipo de operação¹.

Como Funcionam as Transações com Criptoativos

As transações imobiliárias com criptomoedas em Portugal são geralmente estruturadas como permutas. O comprador entrega criptoativos ao vendedor em troca do imóvel, sem necessidade de conversão prévia para moeda fiduciária. Este modelo exige cuidados específicos, como:

Prova de titularidade dos criptoativos

• Demonstração da posse legítima das criptomoedas utilizadas na transação.

Transferência simultânea

• Garantia de que a transferência dos criptoativos e a entrega do imóvel ocorrem de forma coordenada².

Prevenção de branqueamento de capitais

• Implementação de medidas para assegurar a legalidade dos fundos envolvidos.

Requisitos legais e regulatórios

Apesar de ser um tema novo no mercado imobiliário, este não carece de requisitos legais que devem ser cumpridos, assim como as entidades reguladoras que os impõem. A Ordem dos Notários em Portugal estabeleceu diretrizes específicas para este tipo de transações ³:

Comunicação prévia

• As partes devem fornecer informações detalhadas ao notário, incluindo identificação dos intervenientes, tipo e valor das criptomoedas, e comprovativos de aquisição, até cinco dias antes da escritura⁴.

Análise de volatilidade

• Para transações superiores a 200 mil euros, é necessário comparar o valor das criptomoedas na data do contrato promessa e na data da escritura, mitigando riscos associados à volatilidade.

Exemplos reais em Portugal

Além do caso de Braga, outros exemplos demonstram a crescente adoção das criptomoedas no setor imobiliário português. Em abril de 2022, um investidor adquiriu um terreno em Vila Real utilizando exclusivamente criptomoedas, sem intermediários financeiros. A transação foi formalizada com o apoio de um escritório de solicitadoria, evidenciando a viabilidade prática deste modelo⁵.

Vantagens destas transações

Rapidez nas transações

• As transferências de criptomoedas podem ser concluídas em minutos, reduzindo o tempo total da transação.

Transparência e segurança

• A tecnologia blockchain oferece um registo imutável das transações.

Acesso a novos mercados

• A aceitação de criptomoedas pode atrair investidores internacionais e tecnológicos.

Desafios destas transações

Volatilidade

• Se não for assegurado, as flutuações no valor das criptomoedas podem afetar o valor real da transação.

Complexidade legal

• A falta de regulamentação clara em Portugal ainda é um fator que pode gerar incertezas jurídicas.

Prevenção de atividades ilícitas

• É essencial implementar medidas eficazes contra o branqueamento de capitais.

Exemplos internacionais

A adoção de criptomoedas em transações imobiliárias não é exclusiva de Portugal. Vários países já realizaram operações semelhantes, mostrando uma tendência global de integração dos criptoativos no setor imobiliário.

Estados Unidos

Os EUA são líderes neste tipo de transação. Desde 2014, a primeira casa comprada com Bitcoin foi vendida em Austin, Texas. Desde então, várias empresas e plataformas especializadas surgiram para facilitar transações imobiliárias com criptoativos.

• Em 2017, uma cobertura em Miami foi vendida por 455 bitcoins (cerca de 6 milhões de dólares na altura), marcando um dos primeiros negócios em grande escala feitos com cripto.
• Hoje, estados como Flórida e Califórnia têm agências imobiliárias que aceitam Bitcoin, Ethereum e outras moedas como forma de pagamento.

Emirados Árabes Unidos

O Dubai tem sido um centro de inovação tecnológica e financeira. A cidade promove ativamente a integração da blockchain na administração pública e no setor privado.

• A empresa Emaar Properties, responsável pelo Burj Khalifa, anunciou planos para permitir a compra de imóveis com criptomoedas.
• Em 2022, um apartamento de luxo em Palm Jumeirah foi vendido por 15 milhões de dirhams (cerca de 4 milhões de dólares) pagos em criptomoedas através da empresa Fäm Properties.

Espanha

Espanha também entrou no mercado:

• Em 2021, uma empresa sediada em Barcelona vendeu o seu primeiro imóvel utilizando exclusivamente Bitcoin, através da plataforma Inviertis, como forma de investimento⁶.
• Algumas promotoras espanholas começaram a aceitar pagamentos híbridos: parte em euros, parte em cripto, para mitigar a volatilidade do cambio.
• Em 2025, a primeira casa foi comprada inteiramente com criptomoedas no valor de 1,5 milhoes de euros.

Perspetivas Futuras

Em 2022, segundo a ordem dos notários através do jornal Expresso, foram realizadas 13 escrituras de compra e venda de imóveis com pagamento em criptomoedas em Portugal. As regiões de Lisboa, Algarve e Braga lideraram em número de transações. No entanto, sete propostas foram recusadas devido a falhas no cumprimento dos requisitos legais, destacando a importância da conformidade regulatória.

Com a crescente digitalização da economia e o interesse dos investidores em ativos digitais, é provável que o uso de criptomoedas em transações imobiliárias continue a expandir-se em Portugal.

No entanto, o sucesso desta integração dependerá da evolução do quadro legal e da capacidade das instituições em adaptar-se a estas novas tecnologias.

Em Dezembro de 2024, o Regulamento Europeu implementa regras uniformes para toda a União Europeia em relação ao mercado de criptoativos, este tem como objetivo reforçar a proteção dos investidores e garantir que as entidades que operam com criptoativos sejam devidamente reguladas e supervisionadas. Entre as medidas destacam-se:

• A importância da informação clara sobre os riscos associados;
• Os mecanismos de proteção em caso de insolvência dos prestadores de serviços;
• O direito a apresentar reclamações gratuitamente e salvaguardar os fundos dos clientes, ou seja, estes devem ser mantidos em contas bancárias separadas das contas próprias das entidades.

A comissão do mercado de valores imobiliários sublinha que os intermediários financeiros autorizados a prestar serviços de investimento também podem oferecer serviços com criptoativos, desde que notifiquem a autoridade competente do seu país de origem.

A utilização de criptomoedas no setor imobiliário representa uma inovação com enorme potencial. Com o avanço da legislação e o crescente interesse dos investidores, o futuro das transações em criptoativos parece promissor.

Se tem interesse em realizar uma compra dos nossos empreendimentos utilizando criptomoedas, não hesite em contactar-nos. Estamos preparados para o acompanhar nesta nova realidade.

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Fontes:

1.Diário de Notícias – Troca de imóveis por criptomoedas ganha adeptos em Portugal.

2.Cuatrecasas – Transações imobiliárias com criptoativos em Portugal.

3.RFF Lawyers – Aquisições imobiliárias com criptomoedas em Portugal.

4.IAD Portugal – Comprar imóveis com criptomoedas: eis o que deve saber.

5.ECO – Este investidor português comprou um terreno e pagou com criptomoedas

6.Idealista – Vende-se a primeira casa 100% online em Barcelona que aceita pagamento em bitcoins.